マイナス金利とマンション経営

マイナス金利とは?


現在施行されている金融政策「マイナス金利」とは、中央銀行である日銀が政策金利をゼロ%よりも低い水準にする政策のことで、2016年2月16日より導入されました。
簡単に言うと、「民間銀行が日銀に預け入れる預金の金利がマイナスになる」ということです。民間銀行はこれまで通りに日銀に資金を預けていると、逆に金利を支払う必要が出てくるため利益が減少してしまうことになります。

このため民間銀行は預金を日銀へ預けるよりも属性の高い民間企業への融資や有価証券の購入に割り当てるほうが資産を保つまたはふやすことができるということになります。 このことから分かるように、マイナス金利導入によって政府が期待することは市場に「お金がたくさん出回ること」です。

ちなみに欧州ではこれまで、スイスやデンマークなどの中央銀行が導入しています。

民間銀行の動きは?

それでは、民間銀行からのお金の流れは実際どのようになったのでしょうか。
当然、預金をしているだけではお金は減ってしまうため、
少しでもお金を増やすことができると期待できる企業、証券向けの融資に資金を振り分けていきます。しかし、融資先として選択する基準を落とし不良債権になるリスクを負う事態は民間銀行も避けなければなりませんから、当然どのような企業でもいいわけではありません。

不動産への影響は?

民間銀行の不動産への融資額は今後さらに増えていくと予想されます。
企業への融資はというと、どんなに規模が大きく売上高があったとしても、社員の不祥事、商品やサービスの欠陥、自分たちではどうにもすることができない世界情勢の変化等、不確定要素が多く優良で安全な融資先と判断することは容易ではありません。
それに比べ、不動産においては安定した賃料収入がみとめられ、融資する物件自体を担保として人質にとることができ、優良融資先に分類されています。都心部にあり資産性が高いものはなおさらです。
事実不動産関連への融資割合はマイナス金利発令後順調に伸びています。

マイナス金利状況下で求められることは

不動産に対する融資額が伸びているのですから、単純に考えると消費者は今までよりも購入する物件の選択肢が増えるという嬉しい事態です。
しかしかといって、低い金利であればどんな物件でもいいという訳ではありません。
マンション経営に取り組むにあたり、あくまでも物件を検討する目線を落としてはいけません。金利が高かろうが低かろうが、押さえるポイントは変わらずに保つべきなのです。

また、マイナス金利状況下での国債の動きも不動産市場に影響を与えている要因の1つです。
国債はどのような動きを見せ、不動産にどのように影響を与えているのでしょうか。

マイナス金利でもなぜ国債は売れるのか?

現在、国に利子を払ってでも国債を買いたい金融機関が続出し、
政府は借金する立場でありながら借りればもうけがでるという少しおかしな状況が続いています。
なぜかというと、短期国債は信用力の高さもあって換金性にも優れており
日本銀行からお金を借りる場合や、金融機関同士が取引する際の担保にもなる。
これらのことから金融機関は一定の量の国債を手元に置いておく必要があるため、利子を払ってでも買いたいのです。

金融機関の思惑は?

さらにそれだけでなく、金融機関は日銀が高く国債を買ってくれるだろうと見越して国債を購入しているのです。
なぜかというと、日銀は市場にお金を流して経済を活性化させたいため、
金融緩和の名のもと国債をどんどん購入し、現在7割ほどを購入しており国債は品薄状態が続いているのです。

不動産への影響は?

国債が売れれば長期金利は下がるため、住宅ローン超低金利時代がしばらく続く可能性が高いといわれています。
オリンピック効果や建築資材の高騰等で物件価格は上昇している状況ではありますが、
金利はどの時代と比較しても低金利であることは間違いありません。
融資をうけてのマンション経営を考えるのであれば、この状況はポジティブに捉えられることかもしれません。