マンション経営「0からはじめる不動産投資」(ゼロ投)

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マンション経営

~様々な角度から読み解くマンション経営~

近年、「自らがむしゃらに働いて稼ぐこと」に加えて「お金(資産)にも働いてもらおう」という投資感覚をもつ人が急増しています。
これは、長らく続く低金利による預貯金離れや「年金氷河期の到来」とまで言われる年金支給額の減少や受給年齢の引上げによる将来的な不安を感じる人が増加したことに加え、「お金の置き場所」をきちんと考えることによって効率的にお金を殖やすことができるという情報がネットや書籍によって人々に波及され、またその様々な殖やし方も知ることができるようになったからだと考えられます。
そこで現在、2020年東京オリンピック開催決定が一層市場を盛り上げ、「働いてもらう実物資産」として注目されているマンション経営に関して考察していきます。ネットや人伝えの口コミ、様々な情報が溢れる中で多角的に自ら判断ができるよう、フラットな目線でリアルな疑問をひとつひとつ紐解いていきます。

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マンション経営を組み込んだポートフォリオ、シミュレーションを

これまで、ポートフォリオとして「株式」や「債権」などの資産ごとに分散を図る投資家が圧倒的に多数を占めていました。しかし、世界的に低金利の今、そのような資産ごとでは分散効果が薄れており、現在は「インフレヘッジ資産」として不動産投資を組…

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マンション経営オーナー業務

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ケース1空室対策に有効な手段は??

マンション経営を既に始めている知人からこんな話を耳にした。最近購入したマンションが、半年も経たないうちに空室となってしまったということだった。購入先の担当者からは、随分長く住んでいる入居者のため暫く空室は出ないだろうと言われていたらしい。設備や立地も悪くないマンションだというが、やはり入れ替えで空室が発生することもあるのだろう。
そのようなことはもちろん皆無ではないと承知しているが、できることならなるべく空室リスクを抑えて失敗なく運用していきたい。予め対策できることとしては、どのようなことに気を付ければよいのだろう。

空室リスクの対処法ページへ

ケース2物件の選び方は?

これまで、ポートフォリオは「株式」と「債券」などに区分して分散を図っていた。 それら「株式」や「債券」の分散効果が薄れてきた影響で、今後は「成長資産」と「インカム資産」、「インフレヘッジ資産」に分け、より分散を徹底する必要があると考えている。そこで、インフレヘッジ資産としてマンション経営を考えたい。
ただしマンション経営で資産を分散するといっても、マンションであればなんでもいいという訳ではなさそうだ。物件価格の値上がりを見込めたり、ランニングコストの経費削減ができたり、安定した利回り収入を得られるような物件を選びたい。アパートなのかマンションなのか、一棟買いと区分所有の違い、どんな立地条件が必要なのか等、選択肢が多く判断しづらい。始める前に自らの判断材料となる知識をつけておきたい。

良い立地の選び方ページへ

ケース3不可抗力なリスクに対してどのような保障があるのだろうか?

ある程度のリスクは予想ができ、回避する方法があるかもしれない。しかし自然災害という不可抗力事由が起こってしまったらどうだろうか。例えば、日本は複数の大陸プレートの境界線を有するがゆえの地震大国である。今後は関東大震災や南海トラフ地震が想定されているなど、マンション経営を始めるにあたって避けられないトピックであることは間違いなさそうだ。また、入居者はもちろん建物内の火災などはどうだろう。所有者である自分の過失でなくても責任が発生するのだろうか。その際の原状復帰は?など、考えれば考えるほど気になることばかり。マンション自体の耐久性はもちろん、過去事例や保障内容などを確認しておきたい。

マンションに地震がきたらどうするの?

ケース4節税ができるのか。

「マンション経営では、経費計上ができるがゆえに所得税や住民税の節税対策になる」というのはあらゆる情報媒体で目にする文言。どのような仕組みであるのか、そもそも実際に可能であるのだろうか。サラリーマンにとっては経費計上や確定申告などはあまり縁がないことであり、もし仮に実際にできたとして仕事の邪魔にならない範囲で収まる工程や頻度であるのか、そもそも会社員が取り組んでもいいことなのか。実際に可能であるとしても、そもそも自分がどのくらいの税金を支払っているのかを確認しなければならないところから始まるが、金額や期間などどの程度実際に税金を節税できるのかシミュレーションもしてみたい。

マンション経営で節税 

ケース5資格が必要か?

不動産業を営む人にとって宅地建物取引士の資格は必須であるが、マンション経営をするにあたっては取得の必要はあるのだろうかという初歩的な疑問も生まれてくる。
長期間所有してのインカムゲインを狙う、或いは区分ではなく一棟買いを検討するのであれば、将来的にはマンション管理業務主任者なども勉強すべき資格なのだろうか。 また、マンション経営の気になる魅力の1つに団体信用保険という生命保険効果というものもあげられる。
そういった効果も鑑みて加入済みで内容が曖昧になっている保険の見直しや、今後加入するべきものに関しても併せて検討したい。マンション経営を軸としたトータル的なライフプランの設計に向けて、取得していることで有利になる資格があれば習得しておきたい。

どんな人が実施するの?