さまざまな投資スタイル「資産のある高齢者編」

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不動産投資スタイル

不動産投資を成功させるポイントについてそれぞれのケースを見てみましょう。

資産のある高齢者編

プロフィール

相談例

退職し、年金生活に入った。
年金は、自分の分が月額 20万円、妻の分が月額8 万円である。
できれば、世帯収入を月額35万円に乗せたい。 貯蓄の4000万円を取り崩してもいいが、貯蓄が減っていくのは 不安に思うし、できれば効率的な運用をしたい。しかし大切な 老後資金なので、あまり危険な運用はしたくない。

投資をするにはどういう風に考えればよいの?

投資に関する考え方

  • すぐに収入が得られるよう、借入は行わない。
  • 諸経費を差し引いた後の収支が、月額 7~8万円のプラスになることを目標に物件を選定する。
    家賃収入は月額 10万円ほど必要。
  • 病気になったときのことなど、不測の事態に備える意味で、貯蓄はある程度残すようにする。

具体的な対策

point1

2500万円(諸費用も含めた総額)のワンルームマンションを購入し、賃貸する。
家賃収入は月額 10万円。

point2

購入費用 2500万円は、全額自己資金でまかなう。

収支シミュレーション

2500万円の物件を買った場合の年間資金収支
資金収支
収入
家賃収入 120万円
支出
管理費 14万円
修繕積立金 7万円
固定資産税・都市計画税 10万円
借入金返済 0万円
支出合計 31万円
収入
89万円

借入がないので、支出が少なくて済む。
資金収支は、月額7.5万円程度のプラス。

シミュレーションに対する考察

貯蓄額では下回るものの、資産額では上回る

自己資金を一気に投入するので、不動産投資をしない場合に比べ、貯蓄額は大幅に少なくなります。ただし、資産全体で見ると、不動産投資をしたほうが大きく上回っています。  
75歳時での貯蓄額は、不動産投資をしなかった場合と比べ、約 1900万円少ないです。しかし不動産投資をした場合、2500万円で買った不動産という資産があります。不動産が買ったときより多少値下がりしたとしても、資産の総額では、不動産投資をしたほうが多くなる計算になります。

不動産投資をした場合としなかった場合の貯蓄・資金額の違い
(前提条件)
  1. 不動産投資をしない場合の、67歳時の貯蓄は 4000万円。
  2. 不動産投資をした場合、自己資金 2500万円が必要になるが、1年目の利益 69万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は 1569万円。
  3. 不動産投資をしなかった場合、毎年 貯蓄額が90万円減る。
  4. 不動産投資をした場合、毎年 69万円の利益があるので、貯蓄額は毎年 21万円しか減らない。
  5. 65歳以降の不動産の価格は、買ったときの8割(2000万円)と仮定。

年金生活に入った後、貯蓄をあまり取り崩さずに済む

不動産投資から得られる家賃収入により、貯蓄を取り崩さずに済みますので、お金が入用になったときの心配も少ないです。  
いざとなれば、不動産を売却することでお金を作ることも可能です。

家族に優良資産を遺すことができる

不動産投資をしなかった場合、死亡時に家族に遺せる資産は預貯金です。仮に4000万円の預貯金があっても、金利を0.1%とすると、年間4万円しか得られません。
一方、2500万円の不動産であれば、毎年70万円程度の利益をもたらしてくれます。
相続税評価も預貯金より低いので、税金の負担も小さくて済みます。