さまざまな投資スタイル「中高年サラリーマン編」

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不動産投資スタイル

不動産投資を成功させるポイントについてそれぞれのケースを見てみましょう。

中高年サラリーマン編

プロフィール

相談例

定年退職まであと10年前後。老後の生活資金に不安がある。 年金は夫婦合わせて月額 25万円程度だが、できれば 月額30万円以上のお金が使えるようにしたい。 まだ住宅ローンも残っているし、子供の学費もかかるので 貯蓄はある程度残しておきたい。 定年時には、退職金が1000万円程度入ってくると思われるが、 これをうまく使って資産形成したい。

投資をするにはどういう風に考えればよいの?

投資に関する考え方

  • 10年後に、安定的な収入が得られるよう、準備する。今すぐに利益があがらなくてもよい。
  • 10年後に退職金が入ってくるので、これを投入することで資金収支を改善させる。
  • 貯蓄はなるべく使わないようにする。

具体的な対策

point1

2000万円(諸費用も含めた総額)のワンルームマンションを購入し、賃貸する。
家賃収入は月額 8万円。

point2

購入費用 2000万円のうち、1600万円は借入でまかない、自己資金は貯蓄のうち400万円を投入する。

借入期間は20年、金利 2.5%とする。
10年後の元本は約 900万円なので、退職金を使って繰上返済する。
= 10年後には借入がなくなる。

収支シミュレーション

2000万円の物件を買った場合の年間資金収支
当初10年の収支
収入
家賃収入 96万円
支出
管理費 12万円
修繕積立金 6万円
固定資産税・都市計画税 9万円
借入金返済 103万円
支出合計 112万円
収入
-34万円

資金収支は、月額3万円程度の持ち出しとなるが、将来に向けた準備と考える。

繰上げ返済でローンを完済した後の収支
収入
家賃収入 96万円
支出
管理費 12万円
修繕積立金 6万円
固定資産税・都市計画税 9万円
借入金返済 0万円
支出合計 27万円
収入
69万円

返済負担がなくなると、資金収支は大幅なプラス。年間 70万円近い(月額 6万円)「自分年金」が作れた形になっている。

シミュレーションに対する考察

貯蓄額では下回るものの、資産額では上回る

借入による返済負担が生じる間は、資金収支がマイナスになります。また、退職金のほとんどを返済に回してしまうので、不動産投資をしない場合に比べ、貯蓄額は大幅に少なくなります。
ただし、資産全体で見ると、不動産投資をしたほうが大きく上回っています。  
75歳時での貯蓄額は、不動産投資をしなかった場合と比べ、約 1000万円少ないです。しかし不動産投資をした場合、不動産という資産を得ています。買ったときの値段(2000万円)より多少値下がりしたとしても、資産の総額では、不動産投資をしたほうが多くなる計算になります。

不動産投資をした場合としなかった場合の貯蓄・資金額の違い
(前提条件)
  1. 不動産投資をしない場合の、52歳時の貯蓄は 800万円。
  2. 不動産投資をした場合、自己資金 400万円が必要になり、1年目の34万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は 366万円。
  3. 不動産投資をしなかった場合、毎年 貯蓄額が50万円増える。65歳時には退職金があるので、1050万円増える。
  4. 不動産投資をした場合、毎年 34万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は毎年 16万円しか増えない。65歳時には退職金収入が 1000万円あるが、900万円を返済に投じるので、貯蓄額は 116万円増える。
  5. 不動産投資をしなかった場合、65歳以降、毎年60万円、貯蓄額が減る。
  6. 不動産投資をした場合、65歳以降も、毎年10万円、貯蓄額が増える。
  7. 65歳以降の不動産の価格は、買ったときの6割(1200万円)と仮定。

年金生活に入った後、貯蓄を取り崩さずに済む

不動産投資から得られる家賃収入により、貯蓄を取り崩さずに済みますので、お金が入用になったときの心配も少ないです。
いざとなれば、不動産を売却することでお金を作ることも可能です。