さまざまな投資スタイル「一般サラリーマン編」

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不動産投資スタイル

不動産投資を成功させるポイントについてそれぞれのケースを見てみましょう。

一般サラリーマン編

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相談例

自分が老後を迎える頃、年金制度が変わっているかもしれない。仮に今の制度が維持されても、夫婦合わせた年金収入は月額25万円程度にしかならない。余裕のある老後生活のために、できれば月額30万円以上のお金が使えるようにしたい。貯蓄が増やせればいいが、これから子供の成長に合わせて出費が増えるので、収入を貯蓄に回すのは難しい。どうしたらよいでしょうか・・・

投資をするにはどういう風に考えればよいの?

投資に関する考え方

  • 30年後に、安定的な収入が得られるよう、準備する。今すぐに利益があがらなくてもよい。
  • 今後、教育資金なども必要であり、また、投資リスクも考慮し、当面の生活資金も含めて、手元資金はある程度残す。

具体的な対策

point1

2000万円(諸費用も含めた総額)のワンルームマンションを購入し、賃貸する。
家賃収入は月額 8万円。

point2

購入費用 2000万円のうち、1800万円は借入でまかない、自己資金は貯蓄のうち200万円を投入する。借入期間は30年、金利 2.5%とする(30年後には返済負担がなくなる)。

収支シミュレーション

2000万円の物件を買った場合の年間資金収支
ローン返済中の収支
収入
家賃収入 96万円
支出
管理費 12万円
修繕積立金 6万円
固定資産税・都市計画税 9万円
借入金返済 85万円
支出合計 112万円
収入
-16万円

資金収支は、月額1万円程度の持ち出しとなるが、将来に向けた準備と考える。

ローン返済が終わった後の収支
収入
家賃収入 96万円
支出
管理費 12万円
修繕積立金 6万円
固定資産税・都市計画税 9万円
借入金返済 0万円
支出合計 27万円
収入
69万円

返済負担がなくなると、資金収支は大幅なプラス。年間 70万円近い(月額 6万円)「自分年金」が作れた形になっている。

シミュレーションに対する考察

赤字の期間でも、資産形成ができている

借入による返済負担が生じる20年間は、資金収支がマイナスになっています。「マイナスになるのなら、すぐに不動産投資をせず、貯蓄をして30年後にキャッシュで買うほうがいいのでは?」と思われるかもしれません。
しかし、30年後に2000万円の不動産を買うためには、毎年60万円以上、貯めなければなりません。その点、このシミュレーションでは、「自己資金200万円 プラス 毎年 16万円の負担」で、20年後に不動産が手に入る」ことになっています。
資金収支がマイナスになる期間も、決して「損をしている」わけではありません。むしろ、「貯蓄の何倍もの効果がある資産形成をしている」と言えます。

75歳時に、「不動産の分」資産が大きくなる

不動産を手に入れるための実質的な負担は、200万円 + 16万円×30万円 = 680万円 です。不動産投資をしなかった場合と比べ、35~65歳の30年間で、貯蓄が680万円少なくなります。
しかし65歳以降、毎年70万円近い利益が不動産から挙がるので、10年後にはそれを取り戻せる計算になります。
75歳時において、貯蓄額は、不動産投資をしなかった場合とほぼ同じになります。資産総額では、不動産の分、大きくなる計算になります。
75歳以降も、不動産により家賃収入が得られます。なんらかの事情で資金が入用になった場合、不動産を売って対処することもできます。

不動産投資をした場合としなかった場合の貯蓄額の違い
(前提条件)
  1. 不動産投資をしない場合の、35歳時の貯蓄は 700万円。
  2. 不動産投資をした場合、自己資金 200万円が必要になり、1年目の16万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は 484万円。
  3. 不動産投資をしなかった場合、毎年 貯蓄額が50万円増える。65歳時には退職金があるので、1050万円増える。
  4. 不動産投資をした場合、毎年 16万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は毎年 34万円しか増えない。65歳時には1034万円増える。
  5. 不動産投資をしなかった場合、65歳以降、毎年60万円、貯蓄額が減る。
  6. 不動産投資をした場合、65歳以降も、毎年10万円、貯蓄額が増える。

年金生活に入った後、貯蓄を取り崩さずに済む

年金生活に入った後、貯蓄を取り崩すのは不安が大きいものです。 何歳まで生きるかはわかりませんし、病気になったり要介護状態になったりしたときのためにある程度のお金は残しておきたいところです。 不動産投資をしておけば、年金収入と家賃収入で日常の生活費をまかなうことができますので、貯蓄を取り崩さずに済みます。